Prva faza gradnje kuće je odabir i kupnja zemljišta, ako ga već ne posjedujete. Iako na prvu izgleda jednostavno, to baš i nije. Kad se u kupnju upletu katastar i gruntovnica, to zna potrajati. No, o tim nama potpuno istim, ali ako se pita državu drugačijim institucijama, u drugom blog postu. U ovom želim ukazati na stvari koje bi trebali gledati kad razmatrate kupnju zemljišta.

Nemojte gledati statistiku

Na dosta portala možete pročitati podatke o prosječnoj cijeni građevinskog zemljišta u Hrvatskoj. To može biti dobar orijentir, ali nikako nije pravilo. Vi možete platiti duplo više ili manje po kvadratu od prosjeka, sve ovisi o tome za koliko vam prodavatelj želi prodati. Definitivno nemojte odustati od traženja zemljišta na nekom području samo zato što netko kaže da su cijene “visoke”.

Nećete u oglasniku naći sva zemljišta

U Hrvatskoj puno ljudi ima zemljište koje ne prodaje, ali ako bi netko dao neku ponudu, onda bi se mogli dogovoriti. Vjerojatno znate na kojem području želite sagraditi kuću, pa predlažem da uz provjeru na oglasniku, odete tamo i pogledate gdje sve ima praznih parcela. Cura i ja smo to napravili tako da smo se autom vozili i gledali što nam se sviđa, pa potražili vlasnika kako bi vidjeli prodaje li se zemljište. Ako je na prodaju, vjerojatno će postojati natpis s brojem telefona, a ako nije, uvijek netko od susjeda zna čije je zemljište. Na kraju smo kupili zemljište koje uopće nije bilo u oglasniku, niti je bio natpis da se prodaje.

Naravno, nekima je ovo neugodno pa možete iskoristiti e-hrvatsku i pronaći sve što ih zanima online. Pronalazak posjedovnog lista, koji vam govori koliko je veliko zemljište i tko je vlasnik, nije jednostavan samo zato što morate posjetiti 3 različite web stranice kako bi prikupili sve podatke (dobro došli u uređenu državu).

  1. Na geoportalu upišete adresu zemljišta, te zapišite broj i podbroj čestice. Ti brojevi izgledaju ovako XXXX/X.
  2. Otvorite stranicu državne geodetske uprave, odaberete PREGLED ČESTICA, upišete potrebne podatke i odaberete pogledaj PL/BZP. Stranica će vam pokazati posjedovni list, te veličinu zemljišta. Ako želite provjeriti zemljišne knjige, kliknite na ZKU/BZP. Ovdje će tražiti katastarski ured i katastarsku općinu. Katastarska općina piše velikim tiskanim slovima na geoportalu negdje oko čestice. Kad saznate općinu, možete ju upisati na katastar.hr i vidjet ćete koji je katastarski ured nadležan.

Ako ovo nećete raditi prilikom odabira zemljišta, sigurno će trebati prije nego kupite zemljište. Iako su neslužbeni, podaci iz katastra i gruntovnice mogu biti naznaka jel sve uredu s vlasništvom ili ne.

Orijentacija zemljišta je bitna, ali ne i presudna

Kod odabira zemljišta morat ćete malo kompenzirati. Svi bi mi htjeli veliko zemljište, prvog susjeda udaljenog bar 1 km, ali i dućan 200 m od kuće. Morat ćete se nekih stvari odreći jer mi ljudi smo takvi da nam ništa nije savršeno. Da sad kupujemo zemljište, cura i ja bi kupili potpuno isto, ali bi gledali i kako je orijentirano prema stranama svijeta, što nam prije nije bilo bitno.

Predlažem da gledate s koje strane svijeta je ulaz na zemljište jer će orijentacija kuće ovisiti o tome. Primjerice, cura i ja smo morali okrenuti kuću za 180 stupnjeva, jer bi u suprotnom dnevni boravak gledao na zapad, što bi bilo prilično loše u ljetnim mjesecima. Netko možda voli dnevni boravak koji gleda prema zapadu, pa će mu to biti baš dobro. Ovo u potpunosti ovisi o vama i vašim željama, tako da iako nije presudno, obratite pažnju na to.

Zemljište uvijek možete parcelirati

Ako je zemljište kojeg želite preveliko, nemojte odmah odustati. Uvijek ga možete, ako se dogovorite s vlasnikom parcelirati i kupiti onoliko koliko želite. Ovo je praksa kad su zemljišta jako velika i ovisi o dogovoru s vlasnikom. S druge strane, nije svim vlasnicima u interesu podijeliti zemljište na više dijelova jer ih u nekim slučajevima teže prodaju.

Ako se državu pita, veličina je bitna

Srećom, više se obiteljske kuće ne grade po sistemu “Izgradi danas, legalizirat ćeš sutra”. Postoje neka pravila kojih se morate držati (osim ako gradite u Zagrebu na Kajzerici, tamo možete što želite). Ta pravila za svako zemljište možete dobiti tako da zatražite LOKACIJSKU INFORMACIJU. U Zagrebu taj dokument možete zatražiti u gradskom poglavarstvu, a za ostala područja nisam siguran. Vjerojatno u nekoj lokalnoj ispostavi.

Lokacijska informacija je najvažniji dokument koji vam treba kad kupujete zemljište. Moj prijedlog je da nikako ne kupite zemljište prije nego ga provjerite. Imajte na umu da ovaj dokument ovisi o općinama i gradovima, tako da nećete uvijek dobiti dokument od 15-ak stranica. Može se dogoditi da dobijete 2 stranice s nepotpunim podacima. Najbolje je da se u vezi ovoga savjetujete s geodetom.

Najbitnije stvari koje možete saznati iz lokacijske informacije su:

  1. Je l’ na zemljištu dopuštena gradnja i na kojem području. Vi možete kupiti zemljište od 1000 m2, ali na samo 200 m2 možete graditi. Na kartama koje dobijete uz dokument dosta je jasno naznačeno na kojem dijelu je dopušteno graditi.
  2. Koja je najmanja veličina parcele za gradnju kuće. Npr. najmanja veličina parcele u području na kojem smo cura i ja kupili zemljište je 350 m2. Iako izgleda malo, vjerujte mi, puno je kuća u Zagrebu sagrađeno na zemljištima od 300-400 m2.
  3. Koja je najveća dopuštena izgrađenost zemljišta. Govori vam koliki dio zemljišta može zauzimati vaša kuća i pomoćni objekti. Npr. vi kupite zemljište od 1000 m2 koje ima najveću dopuštenu izgrađenost od 30%, vi morate sve objekte staviti na 300 m2.
  4. Kolika mora biti minimalna udaljenost građevine od susjedne parcele. U Zagrebu je to 3 m, a vjerujem da je ista praksa i u većini Hrvatske. Osim u Zagrebu na Kajzerici, tamo vrijedi pravilo 3 cm.

Ne mogu dovoljno naglasiti koliko je lokacijska informacija bitna. Može ju podignuti bilo tko, ne samo vlasnik zemljišta, a košta 40 kn. Vjerujte mi, to su jako mali novci koji su dobro potrošeni. Jedina loša strana ovoga je što država to šalje poštom i prosječno čekanje je 2 tjedna, ali tek ste na početku. Kasnije ćete se veseliti kad ćete nešto srediti za 2 tjedna i govoriti svima kako je to bilo brzo.

Na kraju uvijek kupite ono što vam se sviđa

Kao što sam na početku napisao, odabir i kupnja zemljišta nije jednostavna stvar i vjerojatno u nekom trenu neće više znati što želite. Moj prijedlog je, kupite ono što vam se sviđa, a ne ono što se čini racionalnije. Sigurno nećete požaliti.

Ako imate pitanja ili želite sudjelovati u raspravi posjetite naš forum.