U slučaju da odlučite kupiti zemljište koje je dio većeg zemljišta, morat ćete ga parcelirati. To znači da će se stvoriti nova katastarska čestica koja će biti odvojena od ostatka zemljišta. Kupnja zemljišta koje treba parcelirati je proces koji u prosjeku traje 7-8 mjeseci, ali postoje načini da se to ubrza. Cura i ja smo radili parcelaciju u gradu Zagrebu, pa imajte na umu da ona u drugim općinama može trajati kraće.
Dogovorite s prodavateljem tko će odraditi i platiti parcelaciju
S prodavateljem morate dogovoriti tko će odraditi parcelaciju. U našem slučaju, cura i ja smo dogovorili da mi to odradimo pa smo zemljište dobili nešto povoljnije. Također, to što smo mi preuzeli plaćanje se smatralo kao kapara. Imajte na umu, ako vi to odrađujete, morat ćete 2-3 puta otići do prodavatelja jer će morati potpisati papire.
U svakom slučaju, radi li parcelaciju prodavatelj ili ne, napišite neki predugovor. Moj prijedlog je da nikako ne pišete ugovor sami, već nađete nekog odvjetnika. Znam, oni su skupi, ali uštede puno vremena i mirnije spavate. Može se dogoditi situacija u kojoj nakon parcelacije nije kompletno zemljište građevinsko i od takvih stvari se morate osigurati kroz dobar predugovor.
Što sve spada u parcelaciju i kako ubrzati kupnju
Za parcelaciju morate imati živaca, traje jako dugo i u našim institucijama ćete često čuti Mi Vam to brzo napravimo. Nemojte nasjesti na to, kad čujete brzo, znajte da je to bar mjesec dana.
Otežana okolnost je ako vaše zemljište ima više vlasnika, što je čest slučaj kod nas, i ako imate puno susjednih zemljišta. Svaki od vlasnika zemljišta koje kupujete i onih oko njega mora potpisati 2-3 papira. Dobro bi bilo da znate te vlasnike kako bi mogli otići direktno kod njih da vam potpišu što trebaju. Ako ih ne znate, geodet im šalje pismo i onda morate čekati da oni to vrate ili da se vrati povratnica ako nisu nađeni na adresi koja je upisana u katastru. Vjerujte, uštedjet ćete tjedan-dva ako odete direktno kod njih.
Za parcelaciju vam je potreban geodet, a ovo su tri koraka koje morate napraviti:
1. Geodet napiše prijedlog parcelacije koji odobri općina
Prijedlog parcelacije prikazuje trenutno i novo stanje zemljišta. Njega moraju potpisati svi suvlasnici zemljišta i vlasnici okolnih zemljišta. Ovo je jedna od situacija u kojoj je dobro znati vlasnike okolnih zemljišta jer ćete brže doći do njihovih potpisa. Ti potpisi znače da se svi sudionici slažu s prijedlogom i da potvrđuju kako je stanje napisano u prijedlogu ispravno. Geodet taj dokument predaje u općinu i oni daju svoju suglasnost. Geodet relativno brzo napravi prijedlog, ali morate čekati oko 3-4 tjedna kako bi to općina potvrdila.
2. Parcelacijski elaborat i diobni ugovor
Nakon što je općina odobrila prijedlog parcelacije, mora se napraviti diobni ugovor i parcelacijski elaborat, te se to predaje u katastar. Diobni ugovor se mora raditi ako je više suvlasnika, nisam siguran jel potreban ako je samo jedan. To vam geodet može reći. Moj prijedlog je da diobni ugovor napiše odvjetnik. Iako ima šablona na internetu, nikako ne preporučujem da ga sami pišete.
Nakon što se parcelacijski elaborat preda u katastar, vi možete odmah predati požurnicu. To je list papira kojeg vam može napisati geodet, a u kojem vlasnik zemljišta traži da se predmet ubrza radi prodaje. Ta požurnica vam može uštedjeti bar tjedan dana, ali pazite kako ju predajete. Ako ju predaje geodet, onda ju šalje u glavni katastarski ured, a ako je predmet predan u nekom od područnih ureda, glavni ured nakon što ju odobri, požurnicu šalje poštom. Tu gubite dosta vremena i bolja opcija je da požurnicu, koja je potpisana od strane vlasnika zemljišta, odmah predate u područni ured. Tamo to nitko ne treba odobriti i vaš predmet će puno brže uzeti u razmatranje.
Potvrda parcelacijskog elaborata traje mjesec-dva, ali ako odmah predate požurnicu, sigurno ćete čekati tjedan-dva manje.
3. Upis vlasništva u gruntovnicu
Nakon što vam je parcelacijski elaborat odobren u katastru, morate vlasništvo upisati u zemljišne knjige, ili kako se to kod nas kaže, gruntovnicu. Vlasništvo se upisuje na prodavatelja i ovdje možete uštedjeti puno vremena ako u isto vrijeme napišete kupoprodajni ugovor i zatražite upis zemljišta na vaše ime temeljem kupoprodajnog ugovora. Gruntovnica će u tom slučaju napraviti 2 upisa, prvo upis na prodavatelja temeljem parcelacijskog elaborata, zatim upis na vas temeljem kupoprodajnog ugovora. Ovo vam duplo smanjuje vrijeme potrebno za upis prava vlasništva, pa umjesto 4 mjeseca čekate 2.
Ako se odlučite na ovu opciju, morate napraviti tri stvari:
- Potpisati kupoprodajni ugovor s prodavateljem
- Dostaviti molbu za upis vlasništva i kopiju kupoprodajnog ugovora u gruntovnicu – traje oko 2 mjeseca
- Dostaviti kopiju kupoprodajnog ugovora u katastar kako bi vas upisali u posjedovni list – traje oko mjesec dana, ali ide paralelno uz upis u gruntovnicu.
Ono što vam preporučujem je da, ako do sada niste koristili odvjetnika, svakako ga nađete i neka on napiše kupoprodajni ugovor i molbu za upis u zemljišne knjige. Meni i curi je geodet predložio da sami napišemo molbu za upis, ali jako mi je drago da ga nismo poslušali i da smo to dali odvjetniku. To je dokument od 2-3 stranice kojeg sigurno ne možete sami napisati toliko detaljno kao što može odvjetnik.
Gruntovnica je dosta osjetljivija od katastra i ako ste pogriješili u molbi oni će odbiti upis, a onda ćete imati problema. Morat će se poništiti stara molba, napisati i predati nova i izgubit ćete jako puno vremena. Odvjetnici imaju opciju da oni umjesto vas predaju sve papire i to je najbolje što možete uzeti. Svega jednom ćete morati do odvjetnika potpisati punomoć i molbu, a sve ostalo će on srediti za vas. Jasno, to iziskuje financijske izdatke, ali vjerujte uštedjet ćete jako puno vremena i živaca.
Koliki su troškovi?
Cijena parcelacije ovisi o geodetu i odvjetniku. Ovo su stvari koje morate platiti i njihove okvirne cijene.
- Geodet – 7000 kn
- Diobni ugovor, kupoprodajni ugovor i molba za upis u gruntovnicu – 4000 kn
- Troškovi upisa u zemljišne knjige – 250 kn
- Ovjera kupoprodajnog ugovora kod javnog bilježnika – 250 kn
Sveukupni trošak je oko 12 000 kn. Imajte na umu, ovo se može jako razlikovati ovisno kako se dogovorite. Cura i ja smo tražili par ponuda, a ovo su neke prosječne cijene prema ponudama koje smo dobili. Ne garantiramo da su točne i da ćete isto platiti.
Sažetak procesa i što se sve može ubrzati
Ovo je dosta dugačak blog post, pa evo i sažetak što sve treba napraviti i kako se može ubrzati.
- Prijedlog parcelacije kojeg mora odobriti općina – 2 mjeseca – Može se ubrzati tako da osobno pronađete suvlasnike zemljišta pored vašeg kako bi vam potpisali prijedlog. Tako možete uštedjeti bar tjedan dana.
- Parcelacijski elaborat kojeg mora odobriti katastar – 2 mjeseca – Može se ubrzati tako da se odmah kod predaje preda požurnica. Uštedite najmanje 2 tjedna.
- Upis vlasništva u gruntovnicu, potpisivanje kupoprodajnog ugovora i upisivanje vas kao novog vlasnika u gruntovnicu – 4 mjeseca – Ovdje možete najviše uštedjeti ako u isto vrijeme predate molbu za upis temeljem parcelacije i kupoprodajnog ugovora. Uštedjet ćete najmanje 2 mjeseca.
Kad sve zbrojite, kupnja zemljišta koje treba parcelirati traje 8 mjeseci, ali ako se potrudite i u svakom koraku napravite ovo što sam napisao, smanjit ćete to na 4-5 mjeseci.
Razlika između katastra i gruntovnice
Za kraj, malo o katastru i zemljišnim knjigama. Puno ljudi mi je pokušalo objasniti razliku i ako sam dobro shvatio, u katastru se vidi izgled i pozicija čestice, a papirima iz gruntovnice dokazujete vlasništvo nad česticom. Nekako mi se ovo čini nepotrebno iz 2 razloga:
- Posjedovni list dobijete u katastru, a vlasništvo upisujete u gruntovnici. To nema smisla.
- Nikome nije jasno zašto te dvije institucije nisu povezane, pa da se promjene u katastru odmah reflektiraju u gruntovnici.
Posjedovni list je ostao iz nekih drugih vremena kad nije bilo nužno da osoba koja koristi zemljište isto i posjeduje. U današnje vrijeme, posjedovni list ima vlasnik zemljišta i ne vidim smisao imati dvije institucije. Naravno, obje naplaćuju svoje usluge, tako da ne vjerujem da će ih država ubrzo objediniti. A i država voli kad je nešto komplicirano jer tako teže pratite gdje i zašto vam odlaze novci.
Ako imate pitanja ili želite sudjelovati u raspravi posjetite naš forum.